קראתי ציוץ מעניין לאחרונה של נבות וולק1, איש הון סיכון חכם, מוכשר ו-Contrarian (מה התרגום לעברית?) שטוען שהקניון החדש שצפוי להיפתח בגלילות נועד לכישלון. הציוץ הזה מרתק בעיניי, כי הוא משקף במובנים רבים שתי הטיות - הטית הטכנולוג והטית האדם.
נבות גזר את דינם של הקניונים וטען ש”אף אחד לא הולך יותר לקניונים”. זה לא מסתדר עם הנתונים העכשוויים של קניונים בישראל. שיעורי התפוסה במרבית הקניונים בישראל גבוהים מאוד: שיעור התפוסה בקניונים של קבוצת עזריאלי עומדים על 99%, על בסיס הדוחות הכספיים2, וגם מליסרון וביג מדווחות על שיעורי תפוסה גבוהים ביותר. בנוסף, היקף הפדיונות והרווח הנקי של שלושת חברות אלו נמצאים במגמת עליה, והן מקימות שטחי מסחר נוספים. למרות העלייה במסחר האלקטרוני, החברות בענף ממשיכות להרחיב את פעילותן, ומתאימות את פניהן לרוח התקופה.
גם באמריקה, מולדת האי-קומרס, הקניונים לא מתו. נכון - כמות הקניונים ירדה, וכן שיעורי התפוסה. אבל זה קרה בעיקר בקניונים ברמה נמוכה (Low Tier) בעוד בקניונים ברמה גבוהה (High Tier) שיעורי התפוסה עומדים על 95%+, והם במגמת צמיחה. בדומה לישראל, האיכות מושכת קונים רבים שרואים את המותגים האהובים עליהם ברשתות ובאים לבחון את החנויות הפיזיות שלהם. האינטרנט משמש כמתווך שבזכותו נחשפים למותג, ולאו דווקא לחווית הרכישה. הקניונים ששימשו כאאוטלט זול הוחלפו על ידי אמזון ו-Temu, כי שם גם כך לא היה שום ערך למותג (אולי ערך שלילי), אבל במותגים נחשבים האינטרנט לא החליף את חווית הרכישה הפיזית. יתרה מכך, הקניונים נהפכו למוקד בילוי עבור הדורות הצעירים, ודווקא הם, שלכאורה אמורים להיות בעלי אוריינטציה טכנולוגית יותר, הם אלו שמבקרים בתדירות גבוהה יתר בקניונים (מעל 70% מחברי Gen Z בילו בקניון בחודש האחרון!3). ככלל, הקניונים נהפכו לממוקדי חוויות ובידור ומושכים אליהם קהל רב.
היסטורית, קניונים היוו “מקום שלישי” (Third Place) - מקום שאינו בית או עבודה, בו אנשים מתקהלים ומבלים ביחד. דוגמאות נוספות למקום שלישי כוללות מוסדות דת, מרכזים קהילתיים ואפילו כיכר העיר (הפרלמנט של יום שישי…). מרבית המקומות הללו נמצאים תחת מתקפה בעידן האינטרנט, כשקרנם יורד והגיל הממוצע של המשתתפים עולה, אך הקניונים המוצלחים השכילו לשמר את אותו מרכז קהילתי - המקום אליו באים לבלות עם חברים, לראות סרטים ולשתות קפה. אותם קניונים מוצלחים אינם רק תכליתיים אלא ממלאים חוויה רגשית שקשה להשיג אותה ברשת.
הטית הטכנולוג
מעבר לכך שנבות כפי הנראה לא מבלה בקניונים - ואגב, אני איתו, זה רחוק מאוד מלהיות הבילוי המועדף עליי - אני חושב שזה מדגיש את נקודת המבט של הטכנולוג ומשקיע ההון הסיכון, שמאמין בדיסראפשן של הכל (למעט פרט קטן שאליו נגיע בהמשך). אפשר לתאר את נקודת המבט הזו בשלושה שלבים פשוטים:
קניונים נועדו לצריכה של מוצרים. צריך לקחת את האוטו, לחפש מקום בחניה, להתגושש עם ההמון ולבזבז זמן. זה מה שעשינו במאה ה-20.
האינטרנט מאפשר לרכוש את המוצרים האלה אונליין. במקום לאבד את כל הזמן המיותר הזה, ניתן לעשות הכל בלחיצת כפתור. זה מה שעושים במאה ה-21.
לכן, קניונים הולכים וגוועים ורק קשישים עוד הולכים לקניונים.
כאמור, זה רחוק מן האמת. למעשה, זומרס הולכים לקניונים יותר ממילניאלס, שהולכים לקניונים יותר מ-Gen X וכך הלאה…אם כך, ראוי לשאול למה התחזית הכל כך רציונלית הזאת עומדת בכל מבחן לוגי, למעט מבחן המציאות?
ראשית, חייבים לסייג ולומר שיתכן שהיא תעמוד במבחן המציאות, וזה פשוט עניין של זמן. יש סיכוי שלאט לאט (או מהר מהר) אי-קומרס יגיע לרמה כל כך גבוהה גם בישראל, ובסוף הקניונים יגוועו לחלוטין.
אבל מה באי הקניונים בעצם מחפשים? בעיניים פונקציונליות (וטכנולוגיות / הנדסיות), חווית הרכישה באמזון או בחנות אינטרנטית אחרת זהה לחוויית הרכישה בקניון. גלילה באתר זהה להסתובבות בקניון. כנראה אף טובה יותר. אבל אני סבור שמדובר בחוויות שונות לחלוטין. מי שהולך לקניון, מוצא בו חוויה שלא קיימת באינטרנט, והטכנולוגיה עוד רחוקה מאוד מלייצר. אפשר לייצר קניון וירטואלי, אבל אי אפשר לתקשר את הקולות, את הריחות ואת החוויה הפיזית שנובעת מצפיפות של בני אדם. לומר שהקניון יגווע זה קצת כמו לומר שערים יגוועו. כן - האינטרנט שינה ערים. במקום בזארים, יש חדרי כושר מפונפנים, ובמקום סניפי בנק, יש מסעדות. אבל הערים לא גוועו - הן השתנו. כמובן, לא כולן כמובן, יש כאלו שלא שרדו את האינטרנט, אבל יש כאלה שמשגשגות יותר מאי פעם.
אבל הקטע היותר מעניין כאן הוא שכאשר יש התנגשות בין הטית הטכנולוג להטית אדם, הטית האדם גוברת.
הטית האדם
הטית האדם (מונח שהמצאתי, מתנצל אם הוא כבר תפוס…) היא הצורה בה אדם חווה את העולם, ואיך זה משפיע על תפישת המציאות שלו ועל תחזיותיו לעתיד. בני אדם יחסית גרועים בסטטיסטיקה, ויותר מזה, גרועים בתחזיות. במה הם טובים? בהשלכה מהמציאות שלהם אל האחר. ההנחה שלי היא שנבות לא הולך לקניון. יתכן והוא אף מוקף באחרים שאינם הולכים לקניון. זה יוצר תפישת מציאות בה אף אחד לא הולך לקניון. כל אנשי הטוויטר מכירים את בועת הטוויטר, אבל בועות קיימות בכל מקום. אנחנו מבלים את מרבית זמננו עם אנשים שדומים לנו, אנשים עם תחומי עניין דומים, תחביבים דומים ולעיתים גם מחשבות דומות על העולם. לפחות כך הן נעשות עם הזמן.
האם שמתם לב שמחשבות של ילדים יותר מקוריות ממחשבות של מבוגרים? זה לא כי ילדים חכמים יותר. בתכלס - הם גם לא יצירתיים יותר. אבל הם קלישאתיים פחות. כי הזמן המשותף ביחד והתרבות אותה אנחנו צורכים, הופך אותנו לעיתים רבות לעדר, שקשה לו לחשוב מחוץ לתלם. אם תרצו - בני גנץ הוא לא באג, הוא פיצ’ר של התרבות.
אבל הנקודה שהכי עניינה אותי בציוץ המקורי, היא שהטית האדם גוברת על הטית הטכנולוג. אנחנו קודם כל בני אדם שחיים בקהילה שלנו, ורק אחר כך טכנולוגים. כי נבות כנראה לא הולך לקניון, אבל הוא כנראה כן הולך למשרד. למה אני חושב כך? משום שהוא יכול לדמיין עולם בו הקניונים גוועים לחלוטין, וקניון באחד האיזורים הכי אמידים בארץ נכשל - אבל הוא לא יכול לדמיין עולם בו לא הולכים למשרד. וזה קצת הזוי לתפישתי, משום שרובנו היום עובדים על האינטרנט. במקביל לאופן בו אי-קומרס מאפשר לבצע רכישות באינטרנט, Enterprise Software מאפשר לנו לבצע פגישות, מטלות משותפות, סיעור מוחות, ניהול פרויקטים ואינספור מטלות ארגוניות אחרות. ועדיין, עולם בלי משרדים כמעט בלתי נתפס עבור חלק מהאוכלוסיה - אותו חלק שהולך למשרד (ובמקרה הזה, לא הולך לקניון..).
המציאות מוכיחה אחרת. בניגוד לשיעורי התפוסה בקניונים, משרדים בארה”ב עדיין בתפוסה נמוכה ביחס לעידן לפני הקורונה, ועומדים על בערך 50%. יש זחילה מסוימת מעלה בשנים האחרונות, אבל בגדול - משרדים אינם מה שהיו פעם.
השוק הזה בעייתי, בוודאי למי ששוקל לבנות משרדים חדשים, ולראיה מצבן הבעייתי של חברות בתחום הזה, שיוצרות סיכון בקרב רוכשי אג”ח מגובות משכנתאות למשרדים (CMBS). זה כמובן גם בשל עלית הריבית, אבל גם בשל ירידת התפוסה שגוזרת ירידה בביקוש למשרדים. גם בישראל יש עודף במשרדים לאור עלית קרנה של העבודה ההיברידית ובניה עודפת של שטחי משרדים בשנים האחרונות. ניתן לראות בתל אביב וסביבותיה ירידה הן בשיעורי התפוסה והן בירידה בדמי השכירות הממוצעים4.
מה שיותר מעניין, הוא שבקרב חברות שהוקמו ב-15 השנים האחרונות בארה”ב, רוב מוחלט של כמעט 90% (ומעל 90% בטק) מציע גמישות בעבודה (מודל היברידי או רימוט):
כך שחברות (ועובדים, כמובן), מאמינות יותר ויותר בגמישות, ולמרות שחברות כמו אמזון מתעקשות להחזיר את העובדים למשרד, הטרנד ארוך הטווח הולך לכיוון הזה, שנובע מהצורה בה רובנו עובדים ביומיום, שמאפשרת את זה, כי הרי אנחנו לא צריכים להיות פיזית במשרד כדי לעבוד על גבי הרשת. וכמובן, אותן חברות גם שמחות לחסוך בהוצאות נדל”ן. כך שגם אם היברידי זה העתיד, ולא רימוט, עדיין נדל”ן למשרדים הוא כנראה לא העתיד, וסיכוי סביר שקניון לא יוחלף בבניין משרדים בעוד 5 שנים; אם כבר, לאור קצב גידול האוכלוסיה, יותר סביר שהקניון יוחלף במגדלי מגורים…כפי שממש עכשיו קורה עם המרת בנייני משרדים לבנייני מגורים בארה”ב5.
וזה עוד לפני שדיברנו על תעשיות הפרילאנסרים וה-Offshoring, שמאפשרות לחברות לגייס עובדים בעלויות נמוכות ביעדים זולים יחסית. וכמובן, לא דיברנו גם על AI, כפי שציין רועי כהן:
אחרי שכתבנו את זה כל זה, ראוי להדגיש שאנחנו עוסקים בתחזיות, ובמקרה הזה, כנראה שכולנו טועים בקריאת העתיד. מאוד יתכן שאני טועה בגדול, ונבות צודק בענק. וזה גם קצת ההבדל בין משקיעי טכנולוגיה למשקיעי שוק ההון - בטכנולוגיה אתה בונה פורטפוליו של הימורים, ואם אחד מהם מתברר כנכון, עשית את המכה. בשוק ההון, אתה קונה רעיונות מבוססים, ואמנם מומלץ ואף רצוי להיות קונטרריאן, אבל טעויות עולות ביוקר. ולכן, כמשקיעים בשוק ההון, אני חושב שקריטי לצאת מהבועות שלנו - לבחון את ההשקעות שלנו מקרוב, לדבר עם אנשים מהתעשייה ועם צרכנים פוטנציאלים, ולהמשיך כל הזמן לעשות Sanity Check ו-Pulse check - לראות שההנחות שלנו הגיוניות, ולבחון איך השוק מגיב אליהם. לטעמי, זה צריך להיות חלק אינטגרלי מכל פעילות השקעה, ואפרט על כך בהמשך החודש בפוסט שאכתוב על אסטרטגיית ההשקעות שלי - בקרוב בתיבת הדואר שלכם!
חשבון הטוויטר של נבות וולק - https://x.com/NavotV - ממליץ לעקוב!
https://www.azrieligroup.com/wp-content/uploads/2023/05/%D7%93%D7%95%D7%97_%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%93%D7%95%D7%A8_isa_2023.pdf
https://lightboxooh.com/the-mall-renaissance-understanding-the-surge-in-american-mall-visits/
https://www.nadlancenter.co.il/article/10620
https://www.globes.co.il/news/article.aspx
תודה לחשבון הטוויטר של איתי על הנתונים - https://x.com/CiItay/status/1877808906723881417
דיסקליימר:
המידע המוצג בבלוג זה נועד לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות, המלצה או הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך, מוצרים פיננסיים או כל כלי השקעה אחר.
כל החלטה הנוגעת להשקעות צריכה להתבסס על מחקר עצמאי וייעוץ מקצועי מותאם אישית לצרכים ולמטרות הפיננסיות שלך.
כותב הבלוג אינו יועץ השקעות מורשה, ואינו נושא באחריות להפסדים או רווחים שעלולים לנבוע מהשימוש במידע המוצג כאן. השקעות בשוק ההון כרוכות בסיכון, ויתכנו שינויים בשוק שאינם בשליטתי. אני ממליץ להתייעץ עם יועץ השקעות מורשה או איש מקצוע בתחום הפיננסי לפני קבלת החלטות השקעה.
"במה הם טובים? בהשלכה מהמציאות שלהם אל האחר. ההנחה שלי היא שנבות לא הולך לקניון." היה שווה לקרוא בשביל הפרדוקס הזה. תודה.